Земельные вопросы

Как узаконить дом, постройку (самострой)?

Как узаконить дом, постройку (самострой)?

Как узаконить дом, постройку (самострой)?
Декабрь 29
22:28 2016


Владение самостроем, на самом деле, не приносит практически никаких выгод. Дом или постройка не находятся в собственности, вы не можете их продать или совершить с ними любые другие сделки. В то же время на вас могут подать в суд с требованием о сносе самостроя, а также назначить административный штраф за возведение здания без разрешений. О том, как узаконить дом, читайте далее в статье.

  1. Что такое самострой? Правовое регулирование вопроса

Определение самовольной постройки

В ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] дан четкий ответ на вопрос, что такое самострой, или согласно юридической терминологии самовольная постройка.

Самовольная постройка – это здание, строение или другое сооружение, которое:

  • построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  • построено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
  • построено без получения на это необходимых разрешений;
  • построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По понятным причинам, тот, кто возвел самострой, не приобретает на него права собственности, и в качестве санкции должен снести такую постройку за свой счет, будь то жилой дом или гараж. Самовольное строительство — негативное явление. Но, в связи со сложностью получения разрешений на строительство, а также возможностью в дальнейшем узаконить самовольную постройку через суд, их возведение в нашей стране – довольно распространенная практика.

Виды самовольных построек

Встречается несколько видов самостроя:

  • нет специальных разрешительных документов на строительство

— старых жилых домов, при возведении которых не нужно было получать разрешение,

— новых жилых построек (домов для детей на родительском участке),

— дачных домов,

— небольших коммерческих объектов.

  • нет необходимой документации

— по причине одновременного начала строительства и сбора разрешительных документов.

Такой объект считается незаконным до того момента, пока не будут собраны все документы. С другой стороны, если здание уже построено, на него легче получить разрешительные документы и оформить право собственности.

  • здание или сооружение, построенное на непредоставленном в установленном порядке земельном участке.

Конечно, это может быть решаемая ситуация, когда участок, выделенный еще в 90-е годы, не оформлен должным образом. Но это может быть и самовольно занятый участок. В первом случае на самовольную постройку можно будет оформить право собственности, во втором — застройщика обяжут уплатить штраф за самовольное занятие земли и снести постройку за свой счет.

Нельзя строить здание на арендованном участке. Право собственности на него может оформить только собственник участка, а застройщик может требовать компенсацию за произведенные строительные работы;

  • здание или строение возведено на участке с иным целевым назначением.

Это может быть жилой дом на участке для фермерства или на лесном участке. Узаконить самовольную постройку в этом случае не удастся. Несмотря на сложность и затраты, можно попробовать  изменить категорию или вид разрешенного использования земли;

  • здание построено без необходимых разрешений — наиболее распространенный и легко разрешимый случай.

В совместном постановлении Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говорится: «Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку».

При этом, производится установление факта, предпринимал ли застройщик какие-либо действия по получению данного разрешения. Если здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд, почти наверняка, признает право собственности на такую постройку;

  • здание построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Например, индивидуальный жилой дом, согласно Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ) [1], должен иметь не более 3 этажей. Чтобы узаконить такой самострой, вас обяжут привести его в соответствие с градостроительными нормами и правилами. Для доказательства соответствия или несоответствия придется привлекать независимых экспертов. Расходы по найму специалистов лягут на ваши плечи.

Как узаконить самострой?

Существует 2 способа, как узаконить самовольную постройку.

  1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Главное условие для этого: земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании лица, которое совершило строительство. Если участок построен другим лицом, то право собственности на самострой все равно может оформить только собственник земли (или тот, кто владеет ею на других предусмотренных правах). При этом, собственнику земельного участка придется компенсировать издержки на строительство.

Наличие права на земельный участок не является единственным необходимым условием для узаконивания самостроя. Необходимо также одновременное соблюдение следующих условий:

 — лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;



— на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

  1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано «в ином установленном законом порядке».

Данное положение в Гражданском кодексе не конкретизировано, но под ним  подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке по т.н. «дачной амнистии».

  1. Чем грозит самострой? Узаконивание дома, постройки.

Соседи или местная администрация могут подать на застройщика или собственника иск в суд о сносе самовольной постройки. Если судебные органы примут положительное решение по данному вопросу, то лицо, построившее здание, должно будет снести его за свой счет. Согласно Кодексу об административных правонарушениях [3], за строительство объекта без разрешения необходимо будет уплатить штраф (см. таблицу).

%d0%ba%d0%b0%d0%ba-%d1%83%d0%b7%d0%b0%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b8%d1%82%d1%8c-%d1%81%d0%b0%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9-1

Таблица 2 – Штрафы при нарушении порядка строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства (ст. 9.5 КоАП РФ)

 

Правонарушение Наказание, штрафы
Строительство или реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство на граждан – 2-5 тыс. руб.;

на должностных лиц – 20-50 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 20-50 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц – 500 тыс.-1 млн. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Нарушение сроков направления извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление о сроках завершения работ, которые подлежат проверке на граждан – 0,5-1 тыс. руб.;

на должностных лиц – 10-30 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 10-40 тыс. руб.;

на юридических лиц – 100-300 тыс. руб.

 

Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных недостатков при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства на граждан – 2-5 тыс. руб.;

на должностных лиц – 10-30 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 10-40 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц – 50-100 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений органов, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора на должностных лиц – 20-50 тыс. руб.

 

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию на граждан в размере – 0,5-1 тыс. руб.;

на должностных лиц – 1-2 тыс. руб.;

на юридических лиц – 10-20 тыс. руб.

 

Как узаконить дом через суд

Рассмотрим случай легализации частного жилого дома. Чтобы за вами признали право собственности на дом, относящийся в данный момент к самовольной постройке, необходимо подать соответствующее исковое заявление в суд.

При этом:

  • Если у вас нет права на землю, его нужно оформить по «дачной амнистии», путем приватизации или платного выкупа земельного участка.
  • Если нет разрешения на строительство и других необходимых документов, суду важно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры для получения данных документов. .
  • Постройка, которую планируется легализовать, не должна нарушать права и законные интересы других лиц, например, препятствовать проходу или проезду к чужой собственности. Вы должны будете доказать, что дом никому не мешает, соответствует всем параметрам планировки территории, правилами землепользования и застройки. Делается это с помощью заключений специалистов из отделов архитектуры, БТИ и независимых строительных экспертов.
  • Трудности в суде могут возникнуть, если здание расположено на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Узаконить дом можно, если он расположен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или, в отдельных случаях, на дачной земле.

Путь легализации самостроя в судебном порядке по длительности и стоимости процедуры оказывается ничуть не легче законного способа строительства дома с получением необходимого разрешения на строительство.

Как узаконить дом в административном порядке

Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках для ИЖС либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок).

В настоящее время особенно актуальным становится оформление прав на дом по упрощенной системе (в связи с продлением в феврале 2015 г. законом № 20-ФЗ срока «дачной амнистии») без предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Данное упрощение будет действовать до 1 марта 2018 г. Речь идет о регистрации права собственности на самовольную постройку согласно ст. 25.3 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97г [5].

Основаниями для регистрации права собственности на дом служат:

  • документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества и содержащий его описание (до 01.03.2018 г. не запрашивается);
  • правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Таким образом, для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом необходимо, чтобы он был построен на земельном участке соответствующего целевого назначения. Это делается с целью упрощения налогового администрирования и взаимодействия с собственниками. Не исключено, что после окончания срока «дачной амнистии» начнется новый этап легализации, когда собственников заставят оформлять на только что зарегистрированные дома всю необходимую техническую документацию.

%d0%ba%d0%b0%d0%ba-%d1%83%d0%b7%d0%b0%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b8%d1%82%d1%8c-%d1%81%d0%b0%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9-2

  1. Как узаконить участок ?

Узаконить земельный участок — значит зарегистрировать на него в установленном порядке свое право собственности. Сделать это можно как в общем порядке регистрации права собственности на объекты недвижимости согласно закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и в упрощенном порядке – ст. 25.2 данного закона.

Общий порядок регистрации права собственности на земельный участок.

Для регистрации необходимо в территориальное управление Росреестра (УФРС) или в МФЦ подать пакет документов:

  • заявление о регистрации;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • документы-основания для регистрации права собственности на землю:
  • договор купли-продажи;
  • акт (свидетельство) о приватизации;
  • свидетельство о праве наследства;
  • судебный акт;
  • иные акты уполномоченных государственных органов о правах на земельный участок, иные акты о передаче прав, другие подтверждающие документы;
  • удостоверенный органом кадастрового учета план земельного участка (выписка из кадастрового плана земельного участка);
  • документ об оплате пошлины.

При этом подразумевается, что земельный участок зарегистрирован должным образом, т.е. сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости, и необходима лишь перерегистрация права собственности.

Упрощенный порядок регистрации права собственности на земельный участок.

В России действует упрощенный порядок госрегистрации прав собственности на землю, применяемый к земельным участкам, предоставленным гражданам на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. При этом земельные участки должны быть предоставлены только для целей ведения:

  • личного подсобного хозяйства;
  • дачного хозяйства;
  • огородничества;
  • садоводства;
  • индивидуального гаражного строительства;
  • индивидуального жилищного строительства.

В орган Росреестра предоставляется (вместе с заявлением, документами, удостоверяющими личность, и квитанцией об оплате госпошлины) один из следующих документов:

  • акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
  • акт (свидетельство) о регистрации права на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
  • выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления и подтверждающая наличие права на участок (для участков, выданных для ЛПХ);
  • иные документы устанавливающие или удостоверяющие право.

При этом заявления о государственной регистрации права и постановке земельного участка на кадастровый учет можно подавать одновременно. До 1 января 2018 г. проводить межевание земельного участка не обязательно.

  1. Как узаконить гараж?

В отношении гаражей, как и других строительных объектов, для которых не нужно получать разрешение на строительство, действует упрощенный порядок государственной регистрации, предусмотренный ст. 25.3 закона № 122-ФЗ [5]. В соответствии с п.17 ст. 51 ГрК РФ [1] «выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства».

Для того, чтобы узаконить гараж, нужно в территориальный орган Росреестра вместе с заявлением, документами, подтверждающими личность, и документами об оплате госпошлины подать следующие документы-основания:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (гаража) и содержащий его описание. Таким документом является декларация.

%d0%ba%d0%b0%d0%ba-%d1%83%d0%b7%d0%b0%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b8%d1%82%d1%8c-%d1%81%d0%b0%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9-3

Источники:

  1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html.
  3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) / Кодекс Российской Федерации 195-ФЗ от 30.12.2001 г. — http://www.consultant.ru/popular/koap/.
  4. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества /Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168223/.
  5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/.
  6. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав / Постановление Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. — http://www.rg.ru/2010/05/21/prava-dok.html.


Related Articles