Земельные вопросы

Вы приобрели земельный участок и хотите знать, какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на строительство дома. Нужна ли схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)? Можно ли ее составить самостоятельно или следует обратиться в проектировочную организацию? В этих вопросах поможет разобраться наша статья.

Общие требования к формированию схемы организации земельного участка

Нужно ли разрешение на строительство индивидуального жилого дома?

Для того чтобы построить на своем земельном участке капитальный объект, необходимо получить на это разрешение в архитектурном отделе органа местного самоуправления. Оно так и называется – «разрешение на строительство».

Получать разрешение на строительство не требуется:

• при строительстве гаража, если участок не предназначен для предпринимательской деятельности;
• в случае строительства на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства или дачного хозяйства;
• при строительстве или реконструкции некапитальных объектов (навесов, киосков, палаток);
• в случае строительства сооружений хозяйственного назначения (бани, сараи, теплицы, загоны и пр.);
• при изменении объектов капитального строительства, если это не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также размеры не превышают предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• в случае капитального ремонта объектов;
• в иных случаях, если это прямо указано в законодательных актах.

Следовательно, для строительства индивидуального жилого дома разрешение на строительство является обязательным. Если дом строится без разрешения, то постройка считается самовольной и подлежит сносу. Законность строительства придется отстаивать в судебном порядке.

Как получить разрешение на строительство?

Разрешение на строительство оформляется в органе местного самоуправления. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ [1] при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство одним из обязательных документов (а порой единственным) является схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). В кодексе указано, что правоустанавливающие документы и градостроительный план, которые также нужны для получения разрешения, орган местного самоуправления запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия самостоятельно.

В течение 10 дней от дня подачи заявления уполномоченный орган проводит проверку наличия документов, их соответствия проектной документации, выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Что такое схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)?

Схема планировочной организации земельного участка – это один из разделов проектной документации на объекты капстроительства. Правила составления схемы и требования к ее содержанию прописаны в Постановлении правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 г. [2]. Согласно данному нормативному документу СПОЗУ состоит из текстовой и графической части.

В текстовой части СПОЗУ отображаются следующие сведения:

• описание земельного участка;
• обоснование расположения границ санитарно-защитных зон (устанавливаются согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03);
• обоснование планировочной организации земельного участка;
• технико-экономические показатели земельного участка;
• обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод;
• описание организации рельефа вертикальной планировкой;
• описание решений по благоустройству территории;
• зонирование территории земельного участка, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства – для объектов производственного назначения;
• обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки – для объектов производственного назначения;
• характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) – для объектов производственного назначения;
• обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства – для объектов непроизводственного назначения.

В графической части СПОЗУ указываются:

• схема планировочной организации земельного участка с отображением:

• мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним;
• границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии);
• зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии);
• решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории;
• этапов строительства объекта капитального строительства;
• схемы движения транспортных средств на строительной площадке;

• план земляных масс;
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капстроительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения;
• ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка с указанием границ населенных пунктов, границ зон с особыми условиями их использования, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным инженерным коммуникациям — для объектов производственного назначения.

Можно ли самостоятельно подготавливать схему планировочной организации земельного участка?

По поводу подготовки проектной документации для объектов капитального строительства приведем цитаты со статьи 48 ГрК РФ.

П. 3 «Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства». Получается, что  подготавливать проектную документацию для строительства индивидуальных жилых домов не обязательно. Вместе с тем, для законного строительства необходимо получить разрешение, которые не выдается без СПОЗУ – одного из видов проектной документации.

П. 4 «Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами». Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден в Приказе Минрегиона РФ № 624 от 30.12.2009 г. [3]. Согласно данному приказу к работам по подготовке схемы планировочной организации земельного участка, которые влияют безопасность объекта, относятся работы по подготовке:

• генерального плана земельного участка;
• схемы планировочной организации трассы линейного объекта;
• схемы планировочной организации полосы отвода линейного сооружения.

Таким образом, работы по подготовке СПОЗУ для объекта индивидуального жилищного строительства к таким работам не относятся, т. е. могут быть выполнены любыми физическими или юридическими лицами.

Для окончательного подтверждения приводим еще п. 5 «Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо». Значит, «рисовать» схему планировочной организации земельного участка для ИЖС в рамках градостроительных регламентов может любой собственник земельного участка.

Для этого нужно обладать некоторыми навыками пользования графическими редакторами, инженерными программами, а также знать, как на практике должна выглядеть такая схема планировочной организации земельного участка. Если схема не будет отвечать установленным стандартам оформления, требованиям градостроительного плана земельного участка, вам откажут в выдаче разрешения на строительство.

Схема планировочной организации земельного участка: образец для ИЖС

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) – это план земельного участка с расположенными на ней капитальными объектами, которые планируется построить или которые уже существуют. При этом на карте обозначаются подъездные пути к объектам, а также места подведения коммуникаций.

СПОЗУ рисуется на основании требований градостроительного плана, заказанного в отделе архитектуры города или района. В качестве подложки используются чертежи в масштабе М 1:500 или результаты топосъемки земельного участка. В содержимое  документа входит:

• чертеж градостроительного плана земельного участка;
• информация о градостроительном регламенте;
• информация о видах разрешенного использования земельного участка;
• требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства;
• информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Существуют некоторые общие рекомендации по оформлению схемы планировочной организации земельного участка при строительстве индивидуального жилого дома:

— работа должна осуществляться на листе бумаги формата А4 или А3 с помощью компьютерных программ или от руки,

— текстовые обозначения и разъяснения к рисункам рекомендуется выполнять печатными буквами,

— наличие помарок не допускается. Неверный тест можно зачеркнуть, указав рядом правильные данные. Исправления заверить словами «Исправленному верить» и подписью застройщика.

В графическую часть СПОЗУ рекомендуется включить границы земельного участка, существующие и подлежащие сносу объекты капстроительства, план проектируемого объекта ИЖС без внутренней планировки, габариты объектов застройки с их привязкой к границам участка, границы зон с особыми условиями использования (водоохранная зона, красные линии улично-дорожной сети, зона охраны инженерных сетей и коммуникаций).

 В текстовую часть СПОЗУ рекомендуется включить  технико-экономические показатели застройки земельного участка (количество этажей нового здания, предельная высота объектов, площадь застройки, суммарная поэтажная площадь объектов в габаритах наружных стен, коэффициент застройки, коэффициент плотности застройки) и планируемого объекта ИЖС (общая площадь объекта, верхняя отметка, строительный объем). Схема должна быть утверждена застройщиком или лицом, имеющим доверенность от застройщика.

При определении технико-экономических параметров застройки земельного участка и проектируемого жилого дома следует знать:

• Этажность объекта – количество надземных этажей (в том числе мансардного). Цокольный этаж принимается в расчет, если его верхнее перекрытие находится на отметке не менее 2 м от земли. В расчет не берутся подполья и подвальные этажи независимо от их высоты, а также междуэтажное пространство и технические этажи, если их высота составляет меньше 1,8 м.
• Высота здания определяется от отмостки до конька крыши. Декоративные элементы, а также технические устройства, выступающие над крышей здания (антенны, трубы), в расчет не принимаются.
• Площадь застройки рассчитывается как площадь внешнего обвода зданий на уровне цоколя, включая выступающие элементы (крыльцо, терраса). Если здание расположено на опорах, то площадь под ним, а также под проездами включается в площадь застройки.
• Коэффициент застройки (процент застройки) – отношение площади застройки к площади земельного участка.
• Суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен рассчитывается по отношению к наземной и надземной части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций. Площадь этажей рассчитывается по наружным параметрам здания. При этом в расчет принимаются только надземные этажи, включая мансардные. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
• Коэффициент плотности застройки (плотность застройки) – отношение суммарной поэтажной площади наземной и надземной части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций к площади земельного участка.
• Общая площадь жилого здания – сумма площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается на нижнем этаже.

Предлагаем ознакомиться с пошаговой инструкцией по составлению схемы:

• Возьмите чертеж земельного участка из градостроительного плана (можно также взять результат топосьемки). Приведите рисунок к нужному масштабу и осветлите фон.

• Тонкой прямой линией с квадратами толщиной 0,3 мм обведите границы участка. Сделайте на чертеже пояснительную надпись «Ограждение совпадает с границей участка».

• В соответствии с СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», на чертеж необходимо нанести границы зоны, где можно размещать здания и сооружения. От границы участка со стороны основного подъезда отступ составит 5 м, от других границ 3 м. Обозначим эту зону с помощью тонкой штрихпунктирной линии с двумя штрихами.

• Сплошной, более жирной линией (7 мм) обозначим границы будущего объекта – жилого дома. На чертеж наносим размеры отступов от стен здания до границ участка.

• Обозначим параметры сторон дома по крайним выступающим стенам. Выноски следует делать более тонкой (0,2 мм) штрихпунктирной линией. Оси по короткой стороне дома обозначим буквенными символами, а оси по длинной стороне дома – цифровыми.

В таком виде самый простой чертеж дома уже может быть готов к утверждению. Осталось только заполнить технико-экономические показатели. Схему не нужно перегружать чертежами дополнительных хозяйственных построек, которые планируется возвести, ведь на их строительство разрешение не требуется.

Заказ схемы организации участка в проектировочной организации

Если вы не хотите вникать во все тонкости составления такого важного документа, схему планировочной организации земельного участка можно заказать в проектировочной компании, представив следующие документы:

• заявление;
• действующий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
• копии кадастровых паспортов земельного участка, а при наличии также копии кадастровых паспортов зданий, сооружений, строений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или копии технических паспортов таких объектов с экспликацией;
• геоподоснова или топосъемка с границами выделенного участка (при наличии);
• эскизный план дома (при наличии);
• копия межевого дела (при наличии).

После составления СПОЗУ и получения разрешения на строительство жилого дома на земельном участке для ИЖС или ЛПХ можно приступать к строительству.

Источники:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048.
2. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию / Постановление правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 г./ — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_75048/.

3. Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства / Приказ Минрегиона РФ № 624 от 30.12.2009 г.- http://www.consultant.ru/popular/inzhenernye_izyskanija/