Земельные вопросы

Изъятие земельного участка: за что и насколько вероятно (2017)

Изъятие земельного участка: за что и насколько вероятно (2017)

Изъятие земельного участка: за что и насколько вероятно (2017)
Декабрь 10
13:45 2016


 

Изъятие неиспользуемых земельных участков у нерадивых собственников и передача их тем, кто сможет землю обработать, было возможно с 2010 года, но масштабным процесс может стать после разработки новой нормативной базы для регулирования рынка сельхозземель. Тонкости изъятия  «гулевых» земель в 2016 году, предложенные правительством РФ, и способы не допустить подобной процедуры, будут интересны для многих  землевладельцев.

Как легально избежать изъятия?

В современных рыночных отношениях в РФ появилось понятие принудительного (или по соглашению сторон) изъятия земельных участков. Рассмотрим перечень предпосылок, при которых изъятие земли у собственников и других правообладателей становится возможным (см. табл. 1).

Таблица 1. Случаи изъятия земельных участков

 

Когда могут изъять земельный участок?
Для государственных или муниципальных нужд В случае ненадлежащего использования земли В случае реквизиции В случае конфискации
Ссылки на нормативную базу ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 — 56.11) ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 – 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ
Категория земель Любая Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства) Любая Любая
Категория правообладателей Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды) Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды) Собственник Собственник
Причины изъятия В исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами:

1)      для выполнения международных договоров РФ;

2)      для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.

Ненадлежащее использование земельного участка:

1)      неиспользование по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, для строительства;

2)      земельный участок используется с нарушением правил рационального использования;

3)      порча земель;

4)      невыполнение обязательств по рекультивации;

5)      невыполнение обязательств по приведению земельного участка в состояние, пригодное для целевого использования.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления).
Основания изъятия Решение уполномоченного органа и заключение с правообладателем соглашения или судебное решение о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Согласие правообладателя или решение суда. Решение уполномоченного органа государственной власти. Обвинительный приговор суда.
Условия изъятия Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ.

Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. Принятие решения о реквизиции земельного участка. Вступление в силу обвинительного приговора.
Кто принимает решение об изъятии Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня. Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта РФ, суд. Уполномоченный исполнительный орган государственной власти. Суд.
Срок изъятия На постоянной основе. На постоянной основе. На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции. На постоянной основе.
Цель изъятия Для выполнения международных договоров или строительства объектов государственного или муниципального значения. Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать. Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвычайными обстоятельствами угроз. Для возмещения ущерба и в качестве наказания.
Плата при изъятии За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно.
Можно ли избежать изъятия Нет Да.

Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по административному правонарушению в сроки, указанные в предупреждении.

Нет.

Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Нет
  1. Основания для решения об изъятии земельного участка

Законодательная база об изъятии земли в случае ненадлежащего ее использования существует давно, но многие, по праву, признают ее неэффективной из-за отсутствия четких процедур.

Так, в Гражданском кодексе РФ [1] этому вопросу посвящены три статьи:

  • Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
  • Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
  • Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Таким образом, изъятие земельного участка согласно гражданскому кодексу возможно по двум основаниям:

Основание 1 Основание 2
Неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением Использование земельного участка с нарушением
Относится только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения или участкам, предназначенным для строительства Относится ко всем категориям участков
Земля изымается у собственников Земля изымается у собственников
Земля изымается в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет. При этом в данный период не включается время для освоения участка и время, в течение которого участок нельзя было использовать по целевому назначению по причине стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое использование.



 

Земля изымается в случае грубых нарушений правил рационального использования, в частности, если 1) участок используется не в соответствии с его целевым назначением (в отличие от первого основания применяется ко всем категориям земель) или 2) его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо 3) значительному ухудшению экологической обстановки.

%d0%b8%d0%b7%d1%8a%d1%8f%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2016-1

Два возможных варианта дальнейшего развития событий

:

  • собственник земельного участка согласен с решением об изъятии; письменно уведомляет об этом орган, принявший решение об изъятии; в итоге участок продается на публичных торгах;
  • собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии; орган, принявший это решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В Земельном кодексе РФ [2] вопросам изъятия земельных участков посвящены статьи:

  • Статья 44. Основания прекращения права собственности
  • Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
  • Статья 46. Основания прекращения аренды
  • Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного пользования
  • Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования

В статье 44 обозначено: «Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (то есть, при продаже, дарении и прочих сделках на добровольной основе), отказе собственника от права собственности на земельный участок (также добровольный отказ с написанием соответствующего заявления), по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством». Таким образом, статья отсылает нас к другим нормам законодательства.

В ст. 45 ЗК РФ приведено понятие ненадлежащего использования земельного участка, включающее следующие правонарушения:

  • неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ);
  • использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ);
  • порча земель;
  • невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
  • невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

 

То есть, к основаниям, приведенным в Гражданском кодексе, добавлены еще 3 позиции.

 

Ст. 46, 47 Земельного кодекса описывают основания для прекращения всех видов прав на землю, кроме права собственности.

Ниже приведены основные положения ст. 54 ЗК РФ о порядке изъятия земельного участка, предоставленного на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования:

  1. Для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков, в соответствии со ст. 71 ЗК РФ, проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении правительства № 251 от 18.03.2015 г. [4]. Орган государственного земельного надзора по результатам проведения проверок составляет акты обследований, и в случае нарушений выдает предписания и контролирует их устранение.
  2. Неустранение нарушений в установленный срок влечет за собой административную ответственность. Орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица передает о нем сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти.
  3. Исполнительный орган после получения информации направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
  4. Принудительное прекращение прав на землю осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта об изъятии земельного участка. Исключения существуют для казенных предприятий (земли могут изыматься по решению исполнительного органа государственной власти без обращения в суд).
  5. В течение 10 дней, со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка, исполнительный орган государственной власти обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением копий документов об изъятии. В налоговый орган о прекращении прав на участок сообщается в течение 7 дней.

Согласно вышеизложенному порядку дальнейшая реализация в собственность, а также  выплата правообладателю возмещения не предусмотрена.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвящена Статья 6 «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Первым основанием является использование земли с нарушением требований рационального использования, повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки.

Справка. Критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением правительства № 612 от 22.07.2011 г. [7] Критерии значительного ухудшения экологической обстановки — Постановлением правительства № 736 от 19.07.2012 N 736 [6].

 

Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее 3 следующих критериев, причиной которого стало использование земель с нарушением требований рационального использования земли:

1) снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15% или более;
2) снижение кислотности в кислых почвах на 10% или более;
3) повышение щелочности в щелочных почвах на 10% или более;
4) снижение содержания подвижного фосфора (мг/кг почвы) на 25% или более;
5) снижение содержания обменного калия (мг/кг почвы) на 25% или более.

 

 

Критериями значительного ухудшения экологической обстановки  ] в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением требований рационального использования земли являются:

1) загрязнение почв химическими веществами, при котором суммарный показатель содержания в почве загрязняющих веществ, концентрация которых превышает установленные для химических веществ нормативы предельно допустимой концентрации, равен или превышает значение 30;
2) размещение отходов производства и потребления 1 — 4 классов опасности в пределах земельного участка на суммарной площади от 0,5 гектара и выше.

 

Вторым основанием изъятия участка в судебном порядке является неиспользование земель в течение 3 и более лет подряд, со дня возникновения права собственности, для ведения сельскохозяйственного производства или иной с/х деятельности. В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, а также период освоения земельного участка. Срок освоения не может составлять более двух лет.

%d0%b8%d0%b7%d1%8a%d1%8f%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2016-2

Неиспользование земельного участка  ] определяется на основании одного из следующих признаков:

1)      на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
2)      на сенокосах не производится сенокошение;
3)      на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
4)      на пастбищах не производится выпас скота;
5)      не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений, не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
6)      лес и (или) кустарники составляют на пашне свыше 15% площади земельного участка;
7)      залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
8)      закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельхозпроизводства или осуществления иной, связанной с сельхозпроизводством деятельности, установлены в Постановлении правительства № 369 от 23.04.2012 г.

Как легально избежать изъятия участка?

Рассмотрим существующий порядок изъятия земельных участков:

  • Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования, и, в случае нарушения, назначается административное наказание в виде штрафа за неиспользование земли. Размер штрафа для граждан составляет от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 руб. (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).
  • Принудительное изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственника может осуществляться при условии не устранения факта нарушения. Подтверждающим фактом, при этом, является назначение административного наказания (в виде штрафа) за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов земельного надзора. Размер штрафа для граждан — от 10 до 20 тыс. рублей (п. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).
  • Материалы о не устраненном в срок правонарушении, направляются в орган исполнительной власти субъекта РФ.
  • Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов.
  • В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта РФ обеспечивает проведение кадастровых работ на участке и проводит публичные торги по его продаже.
  • Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.
  • Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Для органов государственной власти подготовка документов для изъятия — длительный и сложный процесс. Поэтому, практическое изъятие производится в редких случаях (см. статистику в таблице 2). Возможно, данные показатели увеличатся в связи с принятием в 2016 году новых поправок в земельном законодательстве.

Таблица 2. Количество случаев изъятия земельных участков

 

  По всей территории РФ Московская область
Период 2014 9 мес. 2015 2014 9 мес. 2015
Количество проведенных проверок 1400 3464 61 330
Площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, тыс. га 138,6 759,4 9,5 8,5
Инициировано изъятие земельных участков, тыс. га. 10,4 8,31 Изъятия не инициировались Изъятия не инициировались
Изъято земельных участков, тыс. га. 3,4 2,2
% изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения 2,5 0,3

%d0%b8%d0%b7%d1%8a%d1%8f%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2016-3

Таким образом, чтобы избежать изъятия земельного участка, необходимо:

  • Обрабатывать землю хотя бы раз в 3 года.
  • Подождать предписания государственного надзора, оплатить штраф, и… начать обрабатывать землю. Кроме того, от прав на земельный участок можно добровольно отказаться, написав об этом заявление в орган регистрации.

Вероятность того, что проверка будет проведена именно на вашем земельном участке, небольшая. Но, если все же установлен факт нарушения, то уплаты штрафа не избежать. Земельный участок продадут с аукциона, а стоимость организации торгов и штрафы будут вычтены из суммы, вырученной от продажи земли.

Новые условия изъятия земельных участков (2016)

По оценкам Счетной палаты [8], в России из 386,5 млн. га земли сельскохозяйственного назначения фактически не используется около 56 млн. га. (14,5%). В планах правительства за 5 лет ввести в оборот 10 млн. га земель, которые сейчас простаивают, в том числе 5,5 млн. га — на Дальнем Востоке (закон о бесплатном предоставлении земельных участков в дальневосточном регионе). Ускорению изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения могут способствовать следующие меры:

  • Согласованные между собой нормы законодательства Гражданского и Земельного кодексов, четкая процедура изъятия не надлежаще используемых земель.
  • Сокращение срока допустимого неиспользования земель с «3 лет подряд + 2 года на освоение» до «3 лет».
  • Новый порядок изъятия, если правонарушение совершено только в определенной части участка, а не на всей площади. Неиспользуемая земля будет продана на торгах, а используемая останется собственнику. В этом случае из передаваемой собственнику суммы, полученной от продажи неиспользуемой части участка, будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы по разделу.
  • Повышение суммы административных штрафов за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, за неустранение правонарушений.
  • Повышение земельного налога на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения (1,5% от кадастровой стоимости взамен действующей 0,3%).
  • Замена на обязанность права органов земельного надзора обращаться в суд для изъятия земельных участков.
  • Возможность снижения минимальной начальной цены земельного участка при выставлении на торги.
  • Введение запрета на совершение сделок (продажи, дарения) с участком изъятой земли в течение некоторого времени.
  • Выкуп местными властями участков по ставке не ниже 50% от кадастровой стоимости.
  • Возможность безвозмездного предоставления заинтересованным лицам изъятых земельных участков.
  • Доработка законодательства в области расширения и уточнения признаков неиспользования земельных участков.

Источники:

 Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html.

  1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/.
  3. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений / Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251. — http://base.garant.ru/70901122/.
  4. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. – http://base.garant.ru/70167784/.
  5. О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли / Постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736. – http://base.garant.ru/70204266/.
  6. Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / Постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. – http://base.garant.ru/12188226/.
  7. Аналитический отчет Счетной палаты Российской федерации от 18.02.2016 г. — http://audit.gov.ru/press_center/news/25338.


Related Articles

Вступайте в нашу группу VK