Земельные вопросы

Изъятие земель в РФ для государственных и муниципальных нужд (2017)

Изъятие земель в РФ для государственных и муниципальных нужд (2017)

Изъятие земель в РФ для государственных и муниципальных нужд (2017)
Декабрь 08
20:24 2016


 

В Земельном кодексе РФ с 2015 года действует новый порядок изъятия находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель, необходимых государственным службам для строительства различных инфраструктурных объектов: газо- и нефтепроводов, линий электропередач, автомобильных и железнодорожных путей, мостов, туннелей, транспортных развязок. В данной статье изложены основные положения действующего законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Закон об изъятии земель

Закон № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] вступил в силу с 1 апреля 2015 г. и затронул Земельный, Гражданский, Жилищный, Градостроительный кодексы РФ, Законы: о государственной регистрации прав, об оценочной деятельности, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и пр. В частности, в Земельном кодексе [1] была изменена ст. 49 «Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», появилась глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

Законодательный акт имеет большую социальную значимость, защищая права собственников и прочих правообладателей земельных участков, а также служит интересам государства, предупреждая коррупционные схемы.

Порядок изъятия земель

Основания для изъятия земельных участков. В Земельном кодексе РФ (ст. 49) определено, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и только по основаниям, связанным с:

  • необходимостью выполнения международных договоров РФ;
  • строительством или реконструкцией следующих объектов федерального, регионального или местного значения:
  • автомобильных дорог всех уровней;
  • объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
  • объектов инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования;
  • объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и/или водоотведения всех уровней;
  • линейных объектов федерального и регионального значения, которые обеспечивают деятельность субъектов естественных монополий;
  • объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
  • объектов обороны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возводимых в интересах защиты и охраны Государственной границы;
  • объектов использования атомной энергии;
  • объектов, обеспечивающих космическую деятельность.

В законе предусмотрено, что изъятие земель для этих нужд осуществляется только в случае отсутствия других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В то же время в статье 49 ЗК РФ добавлен пункт, что федеральными законами могут быть установлены и другие основания для изъятия земельных участков.

Уполномоченные органы и организации. Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти федерального, регионального или местного уровня, как по собственной инициативе, так и на основании ходатайств отдельных организаций (субъектов естественных монополий, недропользователей, государственных унитарных предприятий и учреждений). Исчерпывающий перечень таких организаций устанавливает Правительство РФ.

Условия изъятия земельных участков.

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

  • для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
  • для создания или расширения ООПТ (особо охраняемой природной территории);
  • для выполнения международного договора;
  • для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
  • после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

 Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли ООПТ, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

%d0%b8%d0%b7%d1%8a%d1%8f%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2015-1

Порядок изъятия земель.

Длительный процесс изъятия земельных участков (не менее полугода) для государственных нужд можно разбить на шесть этапов:

  1. Подготовка оснований и условий для изъятия земель (разработка и принятие документов по территориальному планированию, проектов планировки территории).
  2. Подача ходатайства об изъятии земельного участка заинтересованными предприятиями и организациями или подготовка к принятию решения по инициативе органов государственной власти.
  3. Выявление лиц, которым принадлежат земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимости, подлежащие изъятию. В ходе установления данных лиц уполномоченный орган запрашивает сведения об имеющихся правах в архивах, органах местного самоуправления, у предполагаемых правообладателей, обеспечивает опубликование сообщения о планируемом изъятии земли в СМИ, на сайте. Физические и юридические лица, получившие запросы о принадлежности земельных участков и недвижимого имущества, в течение 5 дней обязаны представить в уполномоченный орган сведения об имеющихся правах.


Для проведения данного этапа предусмотрен срок 60 дней с момента опубликования сообщения о планируемом изъятии земли. Решение об изъятии земель не может быть принято до окончания этого срока. Если правообладатели изымаемой недвижимости не выявлены, уполномоченный орган соответствующего уровня обращается в суд с заявлением о признании права собственности на такую недвижимость за РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием. Если правообладатели изъятых земельных участков (недвижимости) будут выявлены в будущем и докажут свое право на имущество, они смогут требовать возмещения из бюджетных средств.

1. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает его на своем официальном сайте, а копию направляет правообладателям недвижимости заказным письмом с уведомлением, по месту нахождения изымаемых зданий. Правообладатель считается уведомленным со дня получения копии решения или возврата отправителю заказного письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

2. Подготовка и заключение соглашения об изъятии земельных участков.

В целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти, подавший ходатайство, обеспечивает проведение кадастровых работ по уточнению границ участков, заказывает проведение оценочных работ для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, осуществляет переговоры с правообладателями и подготовку соглашения об изъятии.

Соглашение содержит кадастровые номера земельных участков,  цель изъятия,  реквизиты решения об изъятии, права на земельные участки, срок их передачи, размер и порядок выплаты возмещения, указание на сервитуты, которые установлены и подлежат сохранению. В соглашении может быть предусмотрено предоставление других участков взамен изымаемых. При получении проекта соглашения, правообладатель изымаемой недвижимости может подписать его, направить уведомление об отказе в подписании или предложения об изменении условий с обосновывающими документами.

Если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения правообладатель не подписал его, то уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости.

3. Прекращение и переход прав на земельный участок в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Заключение соглашения об изъятии недвижимости либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для:

  • перехода права собственности;
  • прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком;
  • прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества в государственной или муниципальной собственности, либо досрочного расторжения договора аренды;
  • возникновения прав собственности на образуемые земельные участки при перераспределении земель и земельных участков;
  • госрегистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятый земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества;
  • сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке.

Если соглашением предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятый земельный участок в денежной форме, перечисленные выше последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Права на изымаемые объекты недвижимости прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав.

Компенсация (возмещение убытков) при изъятии земли

Особенности расчета размера компенсации (возмещения убытков) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 56.8 Земельного кодекса РФ. Оценку размера возмещения проводят профессиональные оценщики или оценочные компании, с которыми органы государственной власти заключили соответствующий договор.

%d0%b8%d0%b7%d1%8a%d1%8f%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2015-2

В размер возмещения включаются:

  • рыночная стоимость земельных участков (если земельный участок находится в собственности) или рыночная стоимость иных прав (если земельный участок находится во владении и пользовании лица на иных видах прав, нежели право собственности). При этом:
  • в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного срока — на сорок девять лет;
  • в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или организации имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
  • в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, размещенных на изымаемом земельном участке и принадлежащих лицу на праве собственности, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества;
  • убытки, причиненные изъятием земельных участков (в т. ч. убытки в связи с невозможностью выполнения обязательств перед третьими лицами, которые подтверждены заключенными договорами). В этом случае правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке, документы, подтверждающие возникновение убытков.
  • упущенная выгода (подлежит оценке на общих основаниях).

При определении размера возмещения учету не подлежат:

1) объекты недвижимости и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки виду разрешенного использования земли, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка;

2) неотделимые улучшения земельного участка и/или расположенных на нем объектов, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка (за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство);

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка или за лицом, у которого он изымается, сохраняются какие-либо другие права на него, то размер возмещения уменьшается на сумму рыночной стоимости неизымаемой части участка или рыночной стоимости сохраняющихся прав.

Оценка рыночной стоимости всех видов прав на изымаемые земельные участи определяется исходя из вида разрешенного использования, установленного на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Это связано с тем, что при планируемом изъятии земельного участка его реальная стоимость на рынке резко уменьшается, что было бы несправедливо по отношению к правообладателям. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

%d0%b8%d0%b7%d1%8a%d1%8f%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2015-3

Резервирование земель государственными (муниципальными) службами

Понятие резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в российском законодательстве относительно новое. Основные положения данной процедуры, в том числе сам порядок резервирования, изложены в Земельном кодексе (статьи 56.1 и 70.1), а также в Постановлении Правительства №561 от 22.07.2008г [3].

Резервирование земельного участка чаще всего осуществляется с целью его дальнейшего изъятия. В таком случае две эти процедуры представляют собою логичные стадии одного процесса, связанного с изменением целевого назначения земли и переходом прав на нее. Но в то же время законодательством не предусмотрено, что изъятию подлежит только тот земельный участок, который ранее был зарезервирован. То есть изъять земельный участок можно и без его предварительного резервирования.

Земельные участки могут считаться зарезервированными в случае принятия уполномоченным органом решения о резервировании земель; наличия утвержденной схемы резервируемых земель; проведения обязательной госрегистрации ограничений прав на земельные участки в ЕГРП. На практике резервирование предусматривает установление некоторых ограничений прав на землю для землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков:

  • на зарезервированном земельном участке нельзя строить производственные, жилые и иные здания, даже если они соответствуют целевому назначению использования участка;
  • на таких земельных участках запрещено проводить осушительные, оросительные, мелиоративные работы, строить пруды или другие обводненные объекты.

Согласно Федеральному закону от 21.04.2011 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:

1) запрещена приватизация земельных участков;

2) договор аренды участка и срок установления публичного сервитута не могут превышать срок резервирования таких земель.

Для прочих целей зарезервированные земельные участки до момента их изъятия использовать можно.

Максимальные сроки резервирования земель:

  • в общем случае земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года;
  • при резервировании земель для создания особой экономической зоны — на срок не более двух лет;
  • резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного транспорта, метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального и местного значения, других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

Источники:

  1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации / Федеральный закон № 499-ФЗ от 31.12.2014г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173198/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/.

О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд / Постановление Правительства РФ № 561 от 22.07.2008 г. — http://www.rg.ru/2008/07/30/zemlya-rezerv-dok.html. http://base.garant.ru/12161621/#block_1000



Related Articles