Земельные вопросы

Доля земельного участка: понятие, выдел, купля, продажа, аренда, дарение (часть 2)

Доля земельного участка: понятие, выдел, купля, продажа, аренда, дарение (часть 2)

Доля земельного участка: понятие, выдел, купля, продажа, аренда, дарение (часть 2)
Декабрь 02
20:59 2016


 

Продажа доли земельного участка

Земельный участок, стоящий на кадастровом учете, собственник имеет право продать любому лицу. Однако, даже имея на руках правоустанавливающие документы, на практике можно встретиться с различными обременениями и ограничениями по продаже земли и земельных долей.

Ограничения по продаже земли в России

В Российской Федерации существуют следующие ограничения на продажу земли:

  • земельный участок на приграничной территории нельзя продавать иностранным гражданам, лицам без гражданства или иностранным компаниям (ст. 15 ЗК РФ [4]);
  • земли сельскохозяйственного назначения не могут быть реализованы гражданам других государств, лицам без гражданства, иностранным компаниям или компаниям, где более 50 % капитала принадлежит обозначенным категориям лиц (ст. 3 Закона об обороте земель с/х назначения [1]). Это ограничение действует в случае, если иностранный гражданин готов купить участок за высокую цену, а покупателей среди соотечественников найти не удается;
  • Преимущественным правом приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения пользуются субъекты РФ или муниципальные образования, на территории которых расположены такие земельные участки (ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения) – Данное ограничение усложняет продажу земельных участков сельхозназначения любым лицам.

Порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

  • за 90 дней до дня расчетов необходимо в письменной форме известить исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок, с указанием его площади и месторасположения, срока и цены продажи. Данное извещение можно вручить под расписку лично или направить заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • в течение 30 дней с момента вручения извещения орган власти обязан направить вам ответ о намерении приобрести участок или отказаться от его приобретения. В случае отказа у вас появляется право реализовать участок на ваших условиях любому лицу в течение 1 года;
  • продажа участка по цене ниже той, что была указана в извещении, обязывает собственника направлять в орган государственной власти новое извещение.

Органы власти субъектов РФ и местного самоуправления редко выкупают с/х земли в свою собственность. Государство, пытаясь сохранить контроль за оборотом наиболее приоритетных земельных ресурсов, на практике усложняет процесс продажи сельскохозяйственных земель.

Продажа земельной доли в земельных участках сельхозназначения

При продаже земельных долей действуют вышеперечисленные и другие ограничения. Например, без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности может продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом уведомлять других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю обозначенным лицам не требуется.

При регистрации перехода права собственности на земельную долю к другому участнику или внесения ее в уставный капитал с/х предприятия, в регистрационный орган, кроме стандартного пакета документов, необходимо направить дополнительные документы, подтверждающие возможность такой продажи. Органы государственной власти не имеют преимущественного права или возможности покупки доли земельного участка из категории земель сельхозназначения. Они приобретают право на земельные доли бесплатно в случае отказа собственника от земельной доли.

Продажа земельной доли в несельскохозяйственных земельных участках

В случае продажи земельной доли в земельных участках из других категорий земель следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ [3], согласно которой преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит другим участникам долевой собственности. При этом, извещать остальных участников не обязательно. Если продажа земельной доли ведется стороннему лицу, то необходимо в письменной форме известить об этом всех участников за 30 дней до предполагаемой даты продажи. Их отказ дает право на продажу земельной доли стороннему лицу.

%d0%b4%d0%be%d0%bb%d1%8f_%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d1%83%d1%87%d0%b0%d1%81%d1%82%d0%ba%d0%b0-1



Купля земельной доли

Купить долю (пай) в земельном участке сельскохозяйственного назначения возможно в том случае, если вы являетесь участником долевой собственности на этот земельный участок.

Земельную долю приобретают в случае, если:

  • вы хотите выделить земельный участок в счет своей земельной доли, но площадь вашего земельного участка меньше минимального предела для выдела отдельных земельных участков в вашем регионе. Тогда вам необходимо скупить у других участников долевой собственности их права на земельные доли и сформировать участок достаточной площади.
  • вы осуществляете деятельность в качестве главы КФХ, и вам необходимо выкупить долю в праве собственности на общий земельный участок у члена фермерского хозяйства, желающего выйти из его состава.
  • вы приобретаете долю в праве собственности на земельный участок вместе с долей в здании (сооружении), расположенном на данном земельном участке.

При наличии у продавца выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации доли в праве собственности на земельный участок вы можете заключить с ним договор купли-продажи земельной доли. Договор должен быть составлен в письменной форме и отвечать требованиям ст. 549 и 550 ГК РФ [3]. При этом он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. Право собственности на земельную долю переходит к покупателю только после государственной регистрации договора продажи в государственной регистрационной палате по месту нахождения земельной доли.

Вместе с заявлением в орган государственной регистрации передается:

  • договор купли-продажи земельной доли;
  • документы, которые подтверждают право продавца на земельную долю;
  • документы, которые подтверждают право покупателя на приобретение земельной доли (предоставлять не нужно, если право собственности зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]);
  • квитанция об оплате регистрации.

Право покупателя на земельную долю удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав. После совершения всех перечисленных процедур новый собственник земельной доли может выделить земельную долю в натуре и стать собственником земельного участка.

Дарение доли земельного участка

Дарение – это безвозмездная передача другому лицу вещи в собственность. Дарение земельной доли (без выдела земельного участка), возможно, согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1], следующим лицам:

  • другому участнику долевой собственности, который имеет в собственности земельную долю в том же самом земельном участке;
  • сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, которые используют этот земельный участок, находящийся в долевой собственности.

То есть подарить долю в праве собственности на земельный участок нельзя даже ближайшим родственникам, если они не являются участниками долевой собственности на данный конкретный земельный участок. Подарить земельную долю постороннему лицу можно только после выдела земельного участка.

Если вы решили подарить земельную долю одному из участников долевой собственности, то переход права собственности на земельную долю происходит после государственной регистрации договора дарения земельной доли.

%d0%b4%d0%be%d0%bb%d1%8f_%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d1%83%d1%87%d0%b0%d1%81%d1%82%d0%ba%d0%b0-2

Договор дарения земельной доли

Договор дарения земельной доли и порядок его составления практически ничем не отличается от договора дарения земельного участка. В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.

Дарение земельной доли в праве собственности на земельный участок категории, отличной от земель сельскохозяйственного назначения, возможно только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.

Аренда земельной доли

Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1]). Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, а также условия договора аренды приминаются на общем собрании участников долевой собственности.

Бывают ситуации, когда отдельные долевые собственники не согласны передать земельный участок в аренду определенным с/х организациям или фермерским хозяйствам, а также не согласны с условиями договора аренды. П.5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1] предусматривает, в таком случае, для участника, не согласного с мнением большинства, выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли.

Справка: до 2003 г. (до принятия Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) в России действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», согласно которому разрешалось передавать в аренду земельные доли. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24.06.2002 г. предусматривал: договоры аренды земельных долей, заключенные до начала 2003 г., должны быть приведены в соответствие данному закону и правилам ГК РФ в течение восьми лет, т. е. до 2011 г.

На данный момент заключаются только договоры аренды отдельных земельных участков (но не земельных долей!).

Право на долю земельного участка, регистрация земельной доли

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество регулируются ст. 24.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Основанием для регистрации служат:

  • свидетельство о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • выписка из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • договор купли-продажи, дарения земельных долей, которые заключены в соответствии с законодательством;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • вступивший в законную силу судебный акт и пр.

%d0%b4%d0%be%d0%bb%d1%8f_%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d1%83%d1%87%d0%b0%d1%81%d1%82%d0%ba%d0%b0-3

Особенностью регистрации перехода права собственности на земельную долю является необходимость предоставления участниками сделки в орган госрегистрации (кроме заявления) следующих документов:

  • в случае продажи земельной доли в земельном участке несельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих, что продавец доли за 30 дней известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о своих намерениях, с указанием цены и других условий продажи. Сокращение срока возможно при предоставлении нотариально заверенных отказов от приобретения земельной доли других участников долевой собственности;
  • в случае продажи земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, удостоверяющих право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, или подтверждающих право покупателя на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля;
  • в случае внесения земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал необходимым является предоставление документов, подтверждающих право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка.

Наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе такого земельного участка. Извещать арендатора о переходе права собственности на отдельные земельные доли нет необходимости.

За государственную регистрацию права собственности на земельную долю необходимо уплатить государственную пошлину в размере 100 руб. (ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Государственная регистрация права собственности на земельную долю проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и прочих документов, необходимых для государственной регистрации.

Источники:

  1. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/.
  2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними / Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. — http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim/158_1.html#p65.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.15) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/



Related Articles