Земельные вопросы

Основой расчета налога на землю является кадастровая стоимость участка. Чем она выше, тем большую сумму налога приходится перечислять в бюджет владельцам земельных угодий. Кадастровая стоимость влияет также на расчеты при приватизации или аренде земли, если арендуемый участок принадлежит государству или муниципалитету. Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земли, и как это сделать?

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Согласно Налоговому кодексу РФ [1] (глава 31 «Земельный налог», статья 390) налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Для новообразованных участков в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость на момент регистрации такого участка. Основная ставка земельного налога — 1,5 % от кадастровой стоимости.

Для земель с/х назначения; земель, занятых жилыми зданиями и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, дачного хозяйства, а также земель, ограниченных в обороте или предоставленных для нужд обороны, безопасности или таможенного контроля, ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка?

 Кадастровая стоимость – расчетная величина стоимости объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения и пр.), сведения о которой заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Основным нормативным документом, который регулирует все взаимоотношения, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, является Закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. [2]. Глава III.1 данного закона полностью посвящена государственной кадастровой оценке.

 Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или по решению органа местного самоуправления не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но не реже, чем 1 раз в течение 5 лет (для землепользователей — бесплатно). Для городов федерального значения государственная кадастровая оценка может проводиться 1 раз в 2 года. Она включает в себя следующие этапы:

• принятие решения о проведении оценки, его публикация в течение 10 дней на официальном сайте госоргана, принявшего решение о проведении оценки;
• формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
• выбор исполнителя работ (оценщика) на основе контрактной системы в сфере закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд;
• определение оценщиком кадастровой стоимости, составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• проведение саморегулируемой организацией оценщиков экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости (в виде акта) в течение 20 рабочих дней с момента принятия отчета органом государственной власти. В акте содержатся данные о кадастровой стоимости земельных участков, прошедших оценку, и удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации. Эти усредненные показатели как раз и положены в основу расчета кадастровой стоимости каждого отдельного земельного участка;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;
• рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если сумма земельного налога текущего года резко отличается от прошлогодних значений, значит прошла переоценка кадастровой стоимости вашего земельного участка. Неоправданно высокую кадастровую стоимость можно попытаться оспорить.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Чтобы узнать актуальную кадастровую стоимость земельного участка, достаточно на сайте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ в поиске слева ввести номер вашего земельного участка (указан в правоустанавливающих документах), и в информационном окошке на вкладке «Информация» наряду со сведениями о статусе, адресе, площади, форме собственности и пр. будет указана его кадастровая стоимость. Если вы хотите узнать кадастровую стоимость за прошлые периоды, получите выписку из ГКН (бесплатно) в электронном виде на портале Росреестра.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости освящен в статье 24.18 Закона об оценочной деятельности. Для обжалования гражданами и юридическими лицами (собственниками и арендаторами) результатов кадастровой оценки при каждом органе государственной власти, осуществляющем функции кадастровой оценки, на территории соответствующего субъекта РФ создается специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если комиссия отклоняет заявление юридических лиц о пересмотре кадастровой стоимости, или не рассматривает его в установленный срок, истец может оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде. Для физических лиц обращение в комиссию не является обязательным, с заявлением можно обратиться в суд напрямую. Заявление на обжалование результатов оценки кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в течение 5 лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов.

Пересмотренное комиссией или судебным органом решение о кадастровой оценке земельного участка, будет учтено для определения налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление. Законом предусмотрено два основания для пересмотра кадастровой стоимости:  1) недостоверность сведений об объекте недвижимости (площадь, категория, ВРИ) и если 2) кадастровая стоимость участка превышает размер рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

 Для того, чтобы подать заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости по первому основанию, необходимо в госорган, заказавший проведение кадастровой оценки, обратиться с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости. Эти сведения должны быть предоставлены заявителю в течение 7 рабочих дней. Второе основание предполагает, что результаты независимой оценки земельного участка всегда будут более точными, чем те, которые получены во время камеральной проверки на основании массовых методов оценки.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

 кадастровая справка с указанием оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на земельный участок;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для определения его кадастровой стоимости;
• отчет о рыночной стоимости земельного участка, составленный независимым оценщиком в бумажном варианте;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

В течение 7 дней со дня поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления в орган местного самоуправления, а также лицу, обладающему правом на земельный участок. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение 1 месяца от даты его поступления. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Пошаговая инструкция

1-й этап. Сначала необходимо определиться, есть ли у вас основания, причины и возможности для оспаривания стоимости земельного участка.

1. Если вам пришла платежка с высокой суммой налога на землю, узнайте кадастровую стоимость своего земельного участка в Росреестре, заказав официальную выписку. Сравните эту стоимость с примерной ценой, за которую вы бы могли продать свой участок. Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой на 30% и более является серьезным основанием для начала процедуры обжалования кадастровой стоимости.
2. Самостоятельно рассчитайте размер земельного налога и оцените, сможете ли вы ежегодно его оплачивать.
3. Обратитесь в госорган с запросом о предоставлении сведений, использованных для определения кадастровой стоимости земельного участка. Если у вас есть документы, которые опровергают данные сведения, подготовьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости вашего земельного участка и подайте его вместе с необходимыми документами в комиссию по рассмотрению споров.
4. Если прямых опровергающих документов у вас нет, обратитесь в независимую оценочную компанию для подготовки отчета о рыночной стоимости земельного участка или для подготовки такой компанией квалифицированного заключения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

2-й этап. Обращение в оценочную компанию.

1. Обратитесь в оценочную компанию за консультацией для оценки целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. В среднем стоимость такой услуги составляет 5-10 тыс. рублей. На данном этапе эксперты установят, если ли основания для оспаривания кадастровой стоимости;
2. Если кадастровая стоимость явно завышена, с оценщиком необходимо заключить договор о проведении оценки земельного участка с указанием обязательной подготовки отчета и экспертизы отчета. Стоимость такой услуги варьируется в пределах от 10 до 100 тыс. руб. (в зависимости от сложности объекта и места его расположения);
3. Если основанием оспаривания кадастровой стоимости выступают недостоверные сведения, в оценочной компании необходимо заказать подготовку заключения о недостоверных сведениях. Стоимость такого заключения 10-25 тыс. руб.

Стоимость любой из этих процедур можно снизить, если заключить коллективный договор с оценщиком (например, членам садового и дачного некоммерческого товарищества).

3-й этап. Выбор способа оспаривания кадастровой стоимости, подача заявления в комиссию или иска в суд о пересмотре кадастровой стоимости.

 1. Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка первоначально необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.

2. Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков обращаются либо в комиссию, либо в суд.

Обращаться в комиссию предпочтительнее: 1) это обходится дешевле, 2) в ее составе есть профессионалы, заинтересованные в установлении истинной стоимости земельного участка, 3) решение комиссии можно обжаловать в суде. Кроме того, комиссионно ваше заявление рассматривается в течение 1 месяца, а в суде — до 2 -х месяцев.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается на 2-5 лет. Очередная государственная кадастровая оценка вновь может завысить стоимость  вашего земельного участка, даже несмотря на проведенное обжалование. Допустим, в оценочной компании вы узнали, что стоимость их работы по оценке земли составляет 25 тыс. руб. Приступать к корректировке кадастровой стоимости стоит только в том случае, если каждый год в течение 5 лет это сэкономит 9-10 тыс. руб. налога (или 3 млн. руб. стоимости объекта недвижимости в целом).

Список использованных источников:

1. Налоговый кодекс РФ (ЗК РФ) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (действующая редакция от 29.06.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173469/?frame=94/.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации / Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/