Земельные вопросы

Перевод земель из одной категории в другую (2017)

Перевод земель из одной категории в другую (2017)

Перевод земель из одной категории в другую (2017)
Ноябрь 14
00:01 2016


 Для учета и рационального использования земельных ресурсов все земли в пределах границ Российской Федерации делятся на категории по целевому назначению. Они определены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) [1].

Впервые попытка классифицировать земли в России по целевому назначению была предпринята в Декрете ВЦИК 1918 г. «О социализации земли». Тогда было выделено 4 категории земель: земли, предоставляемые для культурно-просветительных целей, для занятия сельским хозяйством, с целью застройки, для устройства путей сообщения. В 1968 г. в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства союза ССР и союзных республик» введено 6 категорий земель. Земли промышленности и транспорта были объединены в одну категорию с землями курортов, заповедников и землями иного несельскохозяйственного назначения. В 1991 г. в Земельном кодексе РСФСР появилось уже деление земель на 7 категорий по их целевому назначению.

Но качество земельных участков, их характеристики, а также наиболее рациональные и экономически выгодные виды использования земельных участков могут меняться со временем. Поэтому, для продолжения хозяйственной деятельности на земельных участках или изменения их функционального предназначения бывает необходимо изменить целевое назначение земель или отдельных земельных участков в составе таких земель. Перевод земель из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом Российской Федерации [1], законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[2], а также другими законами и нормативно-правовыми актами.

Закон о переводе земель из одной категории в другую

Часто уполномоченный исполнительный орган отказывает в переводе земли из одной категории в другую по причине  «подачи заявления ненадлежащим лицом». Следовательно, знать, кто же является законным заинтересованным лицом в данном случае, очень важно. Правообладателями земельных участков выступают не только собственники земельных участков, но и землепользователи, землевладельцы и арендаторы (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Значит, заинтересованными лицами могут быть юридические лица (предприятия, учреждения, организации), граждане, индивидуальные предприниматели, а также общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Рассматривать ходатайства уполномочены: Правительство РФ (в отношении земель федеральной собственности), органы исполнительной власти субъектов РФ (в отношении всех земель в собственности субъектов РФ и земель сельхозназначения в муниципальной и частной собственности), органы местного самоуправления (в отношении земель в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельхозназначения).



Перевод земель населенных пунктов в земли других категорий или  земель из состава других категорий в земли населенных пунктов, независимо от форм собственности, производится только путем установления или изменения границ населенных пунктов, и регулируется ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b2%d0%be%d0%b4-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-1

Общий порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую изображен на рис. 1.

Рисунок 1 – Процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую

poryadok_perevoda_zemel_2

Особенности перевода земель из одной категории в другую указаны в главах 14-18 ЗК РФ, а также в главе 2 Закона о переводе земель из одной категории в другую. На основании этих законодательных актов сложена таблица соотношения возможностей перевода земель между категориями (табл. 1).

Особенности перевода земель из одной категории в другую

 Таблица 1 – Соотношение возможностей перевода земель между категориями

osobennosti_perevoda

%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b5%d0%b2%d0%be%d0%b4-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-2

*Особенности перевода земель населенных пунктов в другую категорию или земельных участков других категорий в земли населенных пунктов

 Перевод земель или отдельных земельных участков в категорию земель населенных пунктов осуществляется только путем включения их в границы населенного пункта.

Ситуации, когда какие-либо земельные участки из состава земель населенных пунктов переводятся в земли других категорий (то есть, по факту уменьшаются границы населенных пунктов), происходят крайне редко.

В составе земель населенных пунктов могут выделяться:

  • зоны сельскохозяйственного использования;
  • производственные, военные зоны, зоны специального назначения;
  • зоны особо охраняемых территорий;
  • рекреационные зоны, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами и другие зоны.

При этом перевод земельных участков в другую категорию не осуществляется.

**Перевод земель промышленности и иного специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений, за двумя исключениями:

 Перевод загрязненных или застроенных зданиями, строениями, сооружениями земель в другую категорию допускается только при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

  • Перевод земель, на которых осуществлялись работы связанные с нарушением почвенного слоя, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Когда перевод земли не допускается?

 Перевод земель из одной категории в другую не допускается в следующих случаях:

1)         если в федеральном законодательстве установлен прямой запрет или ограничение на перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;

2)         если для перевода земель в законодательстве установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы, и результаты такой экспертизы оказались  отрицательными – перевод земли из одной категории в другую противопоказан;

3)         испрашиваемое целевое назначение земель или земельных участков не соответствует территориальному планированию и землеустроительной документации.

%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b5%d0%b2%d0%be%d0%b4-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c-3

***Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории

Рисунок 2 — Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории

zemli_hoznaznacheniya

Советы по самостоятельному переводу земель или земельных участков в другую категорию

 Физическому или юридическому лицу перевод земель из одной категории в другую в реальной жизни необходим крайне редко. В основном, это прерогатива ведомства государственных органов, в чьей собственности находятся земли лесного и водного фонда, земель запаса или земель особо охраняемых природных территорий. Частных лиц и предприятия интересуют лишь вопросы переведения земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, иногда — в земли промышленности.

Вопрос защиты целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, тем не менее, актуален, и в законодательстве ему уделено особое внимание. В частности, введен запрет на изменение категории особо ценных сельхозугодий или угодий с кадастровой стоимостью, большей на 50%, чем в среднем по району. Перевод других сельхозугодий урегулирован в меньшей степени, и это является лазейкой для изменения их целевого назначения.

Источники литературы и информации:

  1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  2. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173550/.

 



Related Articles